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Rivista Tecnocasa

Che casa posso comprare con un reddito di 30.700 € annui ?

CON 30.700 EURO ANNUI SI PUO’ COMPRARE UNA SOLUZIONE DI 213 MILA EURO

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato una simulazione di acquisto di un immobile sulla base degli ultimi dati sul reddito medio per nucleo familiare diffusi da Banca d’Italia. Il reddito annuo familiare, al netto delle imposte sul reddito e dei contributi sociali, è risultato in media pari a circa 30.700 euro.

Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni, al tasso medio di 1,83%, con un rapporto rata/reddito pari al 30% (il rapporto rata-reddito sta ad indicare la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) e un Loan to Value dell’80% (il Loan to Value indica il rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo e il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento), si può acquistare un’abitazione del valore di 213 mila €

L’acquirente dovrà però avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile e cioè 42.600 €, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Mercato immobili di prestigio, un segmento sempre più top.

I valori immobiliari delle soluzioni di prestigio tengono e, alla luce della ripresa generale del mercato, potrebbero dare ulteriori segnali positivi, come sta già accadendo a Milano. Questo tipo di soluzioni interessa un target con ottima disponibilità di spesa ed esigenze ben definite, talvolta poco negoziabili. La location è fondamentale al fine di determinarne il prestigio così come le caratteristiche accessorie ed intrinseche dello stesso. La metratura deve essere innanzitutto molto ampia, anche sopra i 200 mq, la presenza di un terrazzo o di spazi esterni è essenziale così come la dotazione come minimo di 2 box. Un nuovo fenomeno che abbiamo riscontrato riguarda il numero di camere da letto, spesso a partire da 4 perché una di esse è destinata al personale o agli ospiti. Elementi che aggiungono “allure” alle tipologie top sono la privacy ed avanzati sistemi di sicurezza. Aspetti curati nei minimi particolari soprattutto nelle nuove costruzioni per le quali si considera oltre al contesto, le tecnologie all’avanguardia, la classe energetica e gli spazi dedicati al relax e al benessere come fitness room.       

Milano
In una parola Brera. E’ infatti tra le zone top di Milano in cui soprattutto le famiglie desiderano acquistare la prima che rispetti i canoni di pregio. Ci si orientata verso il trilocale in contesti d’epoca, a partire da 150 mq e possibilmente con terrazzo. Sempre molto ricercate via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e via San Marco dove si registrano valori medi di 6000 € al mq per immobili da ristrutturare, 7000-8000 € al mq in ottimo stato e punte di 10000-12000€ al mq per le soluzioni nuove. Mercato esclusivo anche quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori dove si possono raggiungere top prices di 8000 € al mq in piazza della Guastalla e una media di 6000-7000 € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni.
Le tipologie signorili di HabitariaCorsoGaribaldi95, nuovo intervento de La Ducale Spa, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, vanno da 11.000 a 13.000 € al mq. Si tratta di un’offerta qualitativamente decisamente elevata dal punto di vista artistico/architettonico, delle finiture, della sicurezza con vigilanza h24 e del confort con esclusiva palestra condominiale.
L’usato signorile della zona quota intorno ai 9.000 € al mq. Gli acquirenti sono prevalentemente famiglie italiane, che vivono già nel quartiere e che fanno un acquisto migliorativo, alla ricerca di tranquillità con affacci interni non su strada, spazi esterni vivibili e naturalmente le metrature generose (a partire da 250 mq).
 
Firenze
In zona Centro-Santa Croce le case signorili sono presenti in piazza d’Azeglio: appartamenti di  ampie metrature e soffitti alti. Sul Lungarno i valori sono di 5500 € al mq per soluzioni con vista e di 4000 € al mq per quelli senza affaccio. Le antiche abitazioni che si trovano in pieno Centro storico a ridosso del Duomo, in piazza Repubblica e in piazza della Signoria, sono caratterizzate da soffitti alti, dimensioni generose, statue ed affreschi: si tratta di palazzi nobiliari che appartenevano (oppure appartengono) alle famiglie storiche fiorentine: in alcuni casi si toccano top prices di 10 mila €, cifra con la quale si possono acquistare attici signorili ristrutturati e dotati di ascensore. Signorili le unità che sorgono in corso Italia (appartamenti decorati con affreschi, travi a vista e altro) nella zona di Santa Maria Novella. I valori per un immobile ristrutturato sono di circa 5000 € al mq.
 
Roma
Nel centro di Roma la domanda di immobili di lusso si orienta su tagli molto ampi (oltre i 200 mq), posizionati ai piani alti, con terrazzo, possibilmente panoramici ed inseriti in contesti condominiali di particolare prestigio. Le zone che si prestano maggiormente a questo tipo di acquisti sono piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna dove si richiedono soluzioni di qualità in assenza della quale le trattative si chiudono a prezzi leggermente più contenuti. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15 mila € al mq. Nelle altre zone del centro i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per soluzioni da ristrutturare con top prices di 10 mila € al mq per  abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour che presentano palazzi di stile umbertino con quotazioni di 6000-7000 € al mq da ristrutturare.
Nella zona Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio tiene la domanda di appartamenti prestigiosi, di almeno 120 mq e inseriti in palazzi signorili, per una spesa in genere inferiore al milione di euro. Queste soluzioni si concentrano nelle zone di via dei Gracchi e via Orsini, nelle vicinanze del Lungotevere. Si tratta prevalentemente di tipologie in stile umbertino dei primi anni del Novecento: nella prima zona la media dei valori oscilla tra 700 e 800 mila €, ma tipologie ben ristrutturate e inserite ai piani alti possono raggiungere 900-950 mila €, mentre nella seconda le quotazioni possono superare tranquillamente i 10 mila € al mq.
Nella zona di San Pietro-Gregorio VII sul segmento elevato si realizzano pochi scambi a causa della bassa offerta di tali immobili oggetto spesso di un mercato interno concentrato prevalentemente in via Piccolomini e nei pressi di Monteverde Vecchio (vie Dandolo, XXX Aprile, Calandrelli, Filippo Casini). Qui ci sono villini d’epoca in stile Liberty dei primi anni del Novecento, che raggiungono 7000-8000 € al mq in via Piccolomini e nell’area di via Filippo Casini-via Calandrelli, mentre nelle restanti strade i valori scendono a 6000-6500 € al mq, salvo punte di 9000 € al mq per le rarissime tipologie di piccole dimensioni prestigiose e rifinite. La domanda arriva quasi esclusivamente da professionisti alla ricerca di appartamenti di almeno 120 mq con terrazzo abitabile e a un piano alto per godere della vista collinare e sulla città, a fronte di una disponibilità di spesa che non di rado supera il milione di euro.
 
 
Variazioni percentuali della tipologia immobiliare “signorile nuovo” – Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

	I sem 2010	II sem 2010	I sem 2011	II sem 2011	I sem 2012	II sem 2012	I sem 2013	II sem 2013	I sem 2014	II sem 2014	I sem 2015	II sem 2015	I sem 2016	II sem 2016	I sem 2017	II sem 2017
Milano	-1,4	+0,3	-1,3	-1,2	-5,0	-3,6	-3,5	+0,9	-0,1	-1,3	-0,8	+0,8	1,1	+1,7	+2,0	+2,7
Roma	-2,5	+3,9	0	+0,5	-4,3	-2,6	-3,7	-2,1	-0,5	-2,0	+0,2	-0,4	-1,8	-0,2	-1,2	-1,4
Firenze	0	0	Nd	Nd	Nd	Nd	-0,5	-3,1	-1,0	0,1	0	2,2	3,1	3,0	0	+5,8

 
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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B&B e soprattutto casa vacanza

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha rilevato che, da qualche tempo, sia in alcune grandi città sia in alcune località d’Italial’acquisto immobiliare per investimento è fortemente legato all’attrattività turistica.

Si compra la casa e la si trasforma in B&B o in casa vacanza per affittarla ai turisti.

Rispetto ad un anno fa il cambiamento più evidente è che gli investitori sono più propensi a realizzare una casa vacanza rispetto ad un B&B, in quanto più facile da gestire.

Oltre agli investitori, interessati a questo mercato anche molti proprietari che non utilizzando l’immobile decidono di convertirlo in casa vacanza o B&B. Questo trend è conseguenza dell’aumento dei turisti nel nostro Paese e dell’avvento dei portali specializzati per gli affitti brevi. I dati di Google Trends per il 2017 evidenziano un aumento delle ricerche per le mete turistiche italiane: tra le città preferite ci sono Napoli, Firenze, Milano, Roma, con un crescente interesse per Cagliari e Amalfi.

Realtà come Firenze e Roma, già anni fa, avevano anticipato la tendenza registrando investitori che si indirizzavano su questo tipo di segmento. In particolare, nel capoluogo toscano, il fenomeno è talmente cresciuto nel centro storico che gli immobili trasformati in B&B e casa vacanza hanno ridotto l’offerta di tipo residenziale dirottando la domanda di locazione in quartieri diversi. Anche in altre città italiane si inizia a registrare una tendenza analoga : Bologna, Napoli, Bari, Verona (soprattutto nelle zone centrali) e Palermo (in seguito all’incremento delle presenze turistiche e alla nomina di “Capitale della cultura del 2018”).

A Roma, dove il trend aveva iniziato a crescere in vista del Giubileo, questo tipo di domanda immobiliare si concentra nelle zone intorno ai siti turistici più importanti anche se, negli ultimi tempi, a causa dell’aumento della concorrenza alcuni si stanno riposizionando. Tra le città intermedie interessante il mercato di Cagliari, dove gli acquisti per investimento prevalgono nelle zone centrali.

Anche le località turistiche sembrano essere coinvolte da questa nuova realtà, complice il ritorno degli stranieri e degli affitti stagionali che, negli anni della crisi, si erano notevolmente ridimensionati. Al lago e al mare sono tanti coloro che decidono di acquistare l’immobile per realizzare la casa vacanza. Quasi sempre si orientano su abitazioni con vista mare e lago oppure posizionate nel centro storico.

Sul lago di Garda il fenomeno si segnala a Sirmione, Salò, Peschiera del Garda, Lazise, paesi in cui la pista ciclabile sul Garda, appena inaugurata, sta accrescendo l’attrattività turistica soprattutto tra gli stranieri. Sul lago di Iseo segnaliamo Iseo ed i comuni limitrofi (la passerella di Christo ha decisamente aumentato la visibilità dell’area). Stesso fenomeno anche a Cernobbio, sul lago di Como. Nelle località di mare le richieste di questo tipo si registrano a Gaeta nel Lazio e in Campania sulla costiera Amalfitana dove, negli ultimi anni, si segnala un vero e proprio boom turistico che ha portato alla realizzazione di strutture ricettive non solo nelle più famose Amalfi e Positano ma anche nelle località minori. Ugualmente nel Cilento, a Castellabate, si segnalano richieste di immobili da acquistare per essere destinati alla creazione di casa vacanza. In Puglia sono i centri storici di Polignano a Mare, Monopoli e Gallipoli a segnalare questo tipo di trend. Infine la Sicilia con Castellammare del Golfo e la Sardegna con Pula e Costa Rei.

Milano	2013	2017
Abitazione Principale	81,8%	70,7%
Investimento	18,2%	29,3%

Roma	2013	2017
Abitazione Principale	84,3%	81,2%
Investimento	15,7%	18,8%

Napoli	2013	2017
Abitazione Principale	72,1%	58,9%
Investimento	27,9%	41,1%

Palermo	2013	2017
Abitazione Principale	76,2%	71,4%
Investimento	23,8%	28,6%

Verona	2013	2017
Abitazione Principale	84%	66,1%
Investimento	16%	33,9%

Torino	2013	2017
Abitazione Principale	78,9%	73,4%
Investimento	21,1%	26,6%

Firenze	2013	2017
Abitazione Principale	72,4%	67,0%
Investimento	27,6%	33,0%

Cagliari	2013	2017
Abitazione Principale	70,9%	53,3%
Investimento	29,1%	46,5%

Primo Torneo di Bocce “Memorial Armando Viale” organizzato dal Centro anziani Aurelio Marcolini

Immobiliare, Banca d’Italia: migliora la domanda ma prezzi ancora inchiodati

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Secondo i risultati dell’indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 2 al 31 gennaio 2018 presso 1.530 agenzie immobiliari, nel quarto trimestre del 2017 la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili è tornata ad aumentare. Nel confronto con la precedente rilevazione, tuttavia, si sono rafforzati i segnali di miglioramento della domanda: il numero di agenzie che hanno intermediato almeno un immobile è aumentato e le giacenze degli incarichi a vendere sono diminuite.

I finanziamenti tramite mutui ipotecari hanno continuato a coprire una quota assai ampia delle compravendite, intorno all’80 per cento. Anche il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto su valori elevati, superiori al 70 per cento. La quota di agenti immobiliari che ascrivono alle difficoltà di ottenere un mutuo la causa della cessazione degli incarichi a vendere è scesa sul livello minimo dall’avvio del sondaggio nel 2009.

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili sono rimaste favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine.

Acquistare casa o andare in affitto?

5 buoni motivi per scegliere una o l’altra soluzione

 

Gli italiani hanno sempre avuto un’alta propensione all’acquisto dell’abitazione e nonostante la crisi degli ultimi anni, ancora oggi, considerano l’immobile un buon investimento come dimostrano molte indagini pubblicate negli ultimi mesi e come testimoniano anche gli affiliati del Gruppo Tecnocasa.

L’acquisto della casa presuppone che si abbia un capitale iniziale a disposizione che copra almeno il 20% del valore dell’immobile e le spese legate all’acquisto. Se si sceglie l’affitto basta un capitale minimo sufficiente a coprire le spese relative al deposito cauzionale richiesto e le spese legate alla stipula del contratto di locazione.

ACQUISTARE CASA

• Bisogno di sicurezza e di stabilità: questo soprattutto se si acquista la prima casa; in Italia appena si realizza l’indipendenza economica e si ha un capitale da parte (spesso con l’aiuto della famiglia di origine) si procede a fare il passo. In caso si decida di fare un investimento si ha un basso rischio e un rendimento annuo lordo intorno al 4,9%. Tra coloro che hanno comprato con le agenzie Tecnocasa e Tecnorete nel primo semestre del 2017 il 76,9% ha optato per la prima casa, il 17,6% per l’investimento, il 5,5% ha scelto la casa vacanza.
• Rivalutazione del capitale: sia che lo si utilizzi per se e sia che si decida di affittarlo l’immobile è sempre un buon investimento in termini di rivalutazione del capitale. Dal 1998 ad oggi il valore delle case ha registrato un incremento nominale medio del 33,5%, percentuale che si può superare se si mira bene l’investimento (immobile in buono stato, zone centrali e servite, tipologie signorili, ecc.).
• Cogliere le occasioni presenti ora sul mercato: dopo 10 anni di ribassi di prezzo, in questo momento, si possono trovare ancora degli immobili a prezzi accessibili. In più la maggiore propensione delle banche ad erogare mutuo e i tassi convenienti rappresentano oggi un buon motivo per comprare casa.
• Scegliere la casa che si desidera o trasformarla nella casa che si desidera: comprando l’immobile lo si può modellare sulle proprie esigenze e desideri. La possibilità di poter personalizzare è sicuramente un punto a favore dell’acquisto, aspetto che viene considerato sempre più spesso grazie al ribasso dei prezzi degli immobili da ristrutturare e agli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni e riqualificazioni energetiche.
• Lascito ai figli: negli ultimi anni questo è uno dei motivi che ha preso più piede tra gli acquirenti, che vedono nella casa di proprietà un’eredità per i figli, oppure la comprano ai figli che, complice anche la disoccupazione, fanno sempre più fatica ad affacciarsi al mondo del lavoro e di conseguenza all’acquisto della casa.

ANDARE IN AFFITTO potrebbe essere dettato da una precisa volontà ma anche da una necessità, soprattutto quando non si ha un capitale iniziale a disposizione o non si hanno le caratteristiche reddituali per accedere ad un mutuo. Ipotizzando che si abbiano comunque i requisiti per acquistare casa i motivi che possono indurre a scegliere l’affitto sono:

• Non immobilizzare il capitale, a volte di importo cospicuo, che così può essere destinato ad altri utilizzi o ad altre attività.
• Garantirsi una maggiore mobilità potendo così cambiare più facilmente città, quartieri o case. Basta quindi attenersi ai termini di preavviso di recesso previsti dal contratto di locazione stipulato.
• Essere certi delle spese mensili (in questo caso i canoni di locazione) che si dovranno sostenere e non doversi occupare di impreviste spese di manutenzione straordinaria che in genere possono essere gravose.
• Abitare in case che non si potrebbero acquistare (perché non si ha il capitale iniziale o perché non si otterrebbe un mutuo sufficiente).
• Non dovere pagare le spese legate all’acquisto dell’immobile (imposte sull’acquisto, eventuale provvigione all’agenzia immobiliare, spese di accensione mutuo, spese notarili).

 Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Flussi migratori nelle grandi città

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nelle grandi città italiane nel primo semestre del 2017 per comprendere meglio quali siano stati gli spostamenti sul territorio da parte degli acquirenti. Per ogni grande città infatti si è calcolata la percentuale di acquirenti già residenti in città, la percentuale di persone che hanno comprato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di acquirenti in arrivo da altre province italiane. 

L’analisi ha messo in evidenza che Firenze, Verona e Milano sono le città italiane con le percentuali più alte di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province. In particolare a Firenze si registra il 75,4% di compravendite da parte di residenti, il 12,3% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 12,3% di persone in arrivo dall’hinterland. A Verona si segnala che il 73,7% degli acquisti è stato concluso da residenti, l’11,8% da parte di persone residenti in altre province ed il 14,5% delle compravendite ha riguardato acquirenti in arrivo dall’hinterland della città. Anche Milano evidenzia alte percentuali di compratori in arrivo da fuori città: l’82,7% delle compravendite riguarda persone già residenti nel capoluogo, il 10,2% degli acquisti è stato concluso da acquirenti in arrivo da altre province e il 7,1% da persone in arrivo dall’hinterland. Seguono Bari, Bologna e Roma che segnalano percentuali molto simili tra loro per quanto riguarda le compravendite da parte di acquirenti in arrivo da altre province, e cioè rispettivamente 9,6%, 9,3% e 8,6%.

Palermo, Genova, Napoli e Torino sono invece le città che segnalano la percentuale più bassa di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province e cioè rispettivamente il 3,5%, il 4,7%, il 5,6% ed il 6,4% sul totale delle compravendite.

Rispetto allo scorso semestre, la seconda parte del 2016, le città con le percentuali più alte di acquirenti in arrivo da altre province si confermano Firenze, Milano e Verona. Anche i fanalini di coda sono rimasti sostanzialmente invariati con Napoli, Palermo e Genova che, nel semestre scorso, avevano segnalato le percentuali più basse.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa