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Rivista Tecnocasa

B&B e soprattutto casa vacanza

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha rilevato che, da qualche tempo, sia in alcune grandi città sia in alcune località d’Italial’acquisto immobiliare per investimento è fortemente legato all’attrattività turistica.

Si compra la casa e la si trasforma in B&B o in casa vacanza per affittarla ai turisti.

Rispetto ad un anno fa il cambiamento più evidente è che gli investitori sono più propensi a realizzare una casa vacanza rispetto ad un B&B, in quanto più facile da gestire.

Oltre agli investitori, interessati a questo mercato anche molti proprietari che non utilizzando l’immobile decidono di convertirlo in casa vacanza o B&B. Questo trend è conseguenza dell’aumento dei turisti nel nostro Paese e dell’avvento dei portali specializzati per gli affitti brevi. I dati di Google Trends per il 2017 evidenziano un aumento delle ricerche per le mete turistiche italiane: tra le città preferite ci sono Napoli, Firenze, Milano, Roma, con un crescente interesse per Cagliari e Amalfi.

Realtà come Firenze e Roma, già anni fa, avevano anticipato la tendenza registrando investitori che si indirizzavano su questo tipo di segmento. In particolare, nel capoluogo toscano, il fenomeno è talmente cresciuto nel centro storico che gli immobili trasformati in B&B e casa vacanza hanno ridotto l’offerta di tipo residenziale dirottando la domanda di locazione in quartieri diversi. Anche in altre città italiane si inizia a registrare una tendenza analoga : Bologna, Napoli, Bari, Verona (soprattutto nelle zone centrali) e Palermo (in seguito all’incremento delle presenze turistiche e alla nomina di “Capitale della cultura del 2018”).

A Roma, dove il trend aveva iniziato a crescere in vista del Giubileo, questo tipo di domanda immobiliare si concentra nelle zone intorno ai siti turistici più importanti anche se, negli ultimi tempi, a causa dell’aumento della concorrenza alcuni si stanno riposizionando. Tra le città intermedie interessante il mercato di Cagliari, dove gli acquisti per investimento prevalgono nelle zone centrali.

Anche le località turistiche sembrano essere coinvolte da questa nuova realtà, complice il ritorno degli stranieri e degli affitti stagionali che, negli anni della crisi, si erano notevolmente ridimensionati. Al lago e al mare sono tanti coloro che decidono di acquistare l’immobile per realizzare la casa vacanza. Quasi sempre si orientano su abitazioni con vista mare e lago oppure posizionate nel centro storico.

Sul lago di Garda il fenomeno si segnala a Sirmione, Salò, Peschiera del Garda, Lazise, paesi in cui la pista ciclabile sul Garda, appena inaugurata, sta accrescendo l’attrattività turistica soprattutto tra gli stranieri. Sul lago di Iseo segnaliamo Iseo ed i comuni limitrofi (la passerella di Christo ha decisamente aumentato la visibilità dell’area). Stesso fenomeno anche a Cernobbio, sul lago di Como. Nelle località di mare le richieste di questo tipo si registrano a Gaeta nel Lazio e in Campania sulla costiera Amalfitana dove, negli ultimi anni, si segnala un vero e proprio boom turistico che ha portato alla realizzazione di strutture ricettive non solo nelle più famose Amalfi e Positano ma anche nelle località minori. Ugualmente nel Cilento, a Castellabate, si segnalano richieste di immobili da acquistare per essere destinati alla creazione di casa vacanza. In Puglia sono i centri storici di Polignano a Mare, Monopoli e Gallipoli a segnalare questo tipo di trend. Infine la Sicilia con Castellammare del Golfo e la Sardegna con Pula e Costa Rei.

Milano	2013	2017
Abitazione Principale	81,8%	70,7%
Investimento	18,2%	29,3%

Roma	2013	2017
Abitazione Principale	84,3%	81,2%
Investimento	15,7%	18,8%

Napoli	2013	2017
Abitazione Principale	72,1%	58,9%
Investimento	27,9%	41,1%

Palermo	2013	2017
Abitazione Principale	76,2%	71,4%
Investimento	23,8%	28,6%

Verona	2013	2017
Abitazione Principale	84%	66,1%
Investimento	16%	33,9%

Torino	2013	2017
Abitazione Principale	78,9%	73,4%
Investimento	21,1%	26,6%

Firenze	2013	2017
Abitazione Principale	72,4%	67,0%
Investimento	27,6%	33,0%

Cagliari	2013	2017
Abitazione Principale	70,9%	53,3%
Investimento	29,1%	46,5%

Riparte il mercato delle locazioni

Canoni in rialzo.

Migliora la qualità dell’offerta abitativa.

Componente “lavoro” e contratto “transitorio” in aumento.

Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città  sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+9,0%, +9,6% e +7,4%) e Milano (+5,9%, +5,8% e +5,4%). Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Infatti i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ovvero ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento.

Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativae in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Anche in questo anno tra coloro che hanno alimentato la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il ribasso dei prezzi immobiliari e i mutui più vantaggiosi stanno spingendo coloro che hanno la possibilità verso l’acquisto della casa. Una conseguenza di quanto detto sopra è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017.  Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%   trovando consensi tra proprietari ed inquilini.

L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 42,9% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 41,9% è rappresentato da single.

Le tipologie più affittate sono i bilocali (40,1%), a seguire il trilocale (35%).

Canoni medi mensili

Città	Monolocale	Bilocale	Trilocale
Bari	290	400	500
Bologna	440	530	640
Firenze	500	630	720
Genova	240	330	400
Milano	570	770	990
Napoli	360	520	670
Palermo	280	370	470
Roma	560	730	900
Torino	260	370	470
Verona	350	460	530

Variazione percentuale dei canoni di locazione nel 2017

Città	Monolocali	Bilocale	Trilocale
Bari	1,4	4,0	3,3
Bologna	9,0	9,6	7,4
Firenze	5,8	3,5	3,9
Genova	-5,3	0,7	0,0
Milano	5,9	5,8	5,4
Napoli	8,4	3,7	2,3
Palermo	5,6	0,2	0,8
Roma	0,4	0,5	1,1
Torino	1,4	0,3	0,6
Verona	3,6	1,8	1,8

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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Immobiliare, Banca d’Italia: migliora la domanda ma prezzi ancora inchiodati

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Secondo i risultati dell’indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 2 al 31 gennaio 2018 presso 1.530 agenzie immobiliari, nel quarto trimestre del 2017 la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili è tornata ad aumentare. Nel confronto con la precedente rilevazione, tuttavia, si sono rafforzati i segnali di miglioramento della domanda: il numero di agenzie che hanno intermediato almeno un immobile è aumentato e le giacenze degli incarichi a vendere sono diminuite.

I finanziamenti tramite mutui ipotecari hanno continuato a coprire una quota assai ampia delle compravendite, intorno all’80 per cento. Anche il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto su valori elevati, superiori al 70 per cento. La quota di agenti immobiliari che ascrivono alle difficoltà di ottenere un mutuo la causa della cessazione degli incarichi a vendere è scesa sul livello minimo dall’avvio del sondaggio nel 2009.

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili sono rimaste favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine.

Flussi migratori nelle grandi città

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nelle grandi città italiane nel primo semestre del 2017 per comprendere meglio quali siano stati gli spostamenti sul territorio da parte degli acquirenti. Per ogni grande città infatti si è calcolata la percentuale di acquirenti già residenti in città, la percentuale di persone che hanno comprato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di acquirenti in arrivo da altre province italiane. 

L’analisi ha messo in evidenza che Firenze, Verona e Milano sono le città italiane con le percentuali più alte di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province. In particolare a Firenze si registra il 75,4% di compravendite da parte di residenti, il 12,3% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 12,3% di persone in arrivo dall’hinterland. A Verona si segnala che il 73,7% degli acquisti è stato concluso da residenti, l’11,8% da parte di persone residenti in altre province ed il 14,5% delle compravendite ha riguardato acquirenti in arrivo dall’hinterland della città. Anche Milano evidenzia alte percentuali di compratori in arrivo da fuori città: l’82,7% delle compravendite riguarda persone già residenti nel capoluogo, il 10,2% degli acquisti è stato concluso da acquirenti in arrivo da altre province e il 7,1% da persone in arrivo dall’hinterland. Seguono Bari, Bologna e Roma che segnalano percentuali molto simili tra loro per quanto riguarda le compravendite da parte di acquirenti in arrivo da altre province, e cioè rispettivamente 9,6%, 9,3% e 8,6%.

Palermo, Genova, Napoli e Torino sono invece le città che segnalano la percentuale più bassa di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province e cioè rispettivamente il 3,5%, il 4,7%, il 5,6% ed il 6,4% sul totale delle compravendite.

Rispetto allo scorso semestre, la seconda parte del 2016, le città con le percentuali più alte di acquirenti in arrivo da altre province si confermano Firenze, Milano e Verona. Anche i fanalini di coda sono rimasti sostanzialmente invariati con Napoli, Palermo e Genova che, nel semestre scorso, avevano segnalato le percentuali più basse.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Quanti anni servono per acquistare casa?

L’acquisto della casa è una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere.
A livello nazionale l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha calcolato che sono necessarie 6,2 annualità di stipendio per comprare casa, sostanzialmente tante quante ne servivano nel 2016.
La Capitale è la città dove occorrono più annualità (10) seguita da Milano con 9,3 annualità e Firenze con 8,5.
La città dove servono meno annualità di stipendio è Palermo (3,9). In leggero aumento le annualità occorrenti a Bologna e Milano.
Effettuando un confronto a distanza di dieci anni, si evince che a livello nazionale la differenza è stata più consistente: infatti si è passati dalle 10,2 annualità nel 2007 alle 6,2 nel primo semestre del 2017. In questo lasso temporale Roma (-4,8 annualità), Milano e Napoli (-4,7 annualità) hanno avuto le variazioni più rilevanti.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

NOTA METODOLOGICA
L’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa si basa sui dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate Tecnocasa delle grandi città e riferiti al primo semestre 2017, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente (al netto dei dirigenti) a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali,ricavate dalla banca dati ISTAT. Si è inoltre ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto di un’abitazione di 85 mq. In questa analisi il valore finale della retribuzione è stato ottenuto da una stima.

Bonus sistemazione a verde 2018, a chi spetta e per quali interventi.

Perchè vendere casa con noi ?

Tari: ecco come va calcolata la parte variabile della tariffa

Arrivano i chiarimenti sull’applicazione della tassa sui rifiuti (Tari) relativa alle utenze domestiche. Con la circolare n. 1/DF del 20 novembre 2017, il dipartimento delle Finanze del Mef fornisce, in particolare, chiarimenti sul calcolo della parte variabile della stessa.

La questione, sollevata in sede di interrogazione parlamentare, attiene al dubbio circa il se la quota variabile della Tari debba essere calcolata una sola volta anche nel caso in cui la superficie di riferimento dell’utenza domestica comprenda quella delle pertinenze dell’abitazione.
Il dubbio è sorto poiché è risultato che le amministrazioni locali in alcune circostanze hanno calcolato l’importo della tassa considerando la quota variabile in relazione sia all’abitazione sia alle pertinenze. Attraverso questa modalità di calcolo la somma dovuta risulta molto più elevata rispetto a quella che emergerebbe computando la quota variabile una volta sola rispetto alla superficie totale.

Determinazione della tariffa: la normativa di riferimento
La tariffa della Tari è articolata nelle fasce di utenza domestica e non domestica e i criteri per la sua determinazione sono dettati dall’apposito regolamento adottato con il Dpr 158/1999, in base al quale essa è composta da:

• parte fissa - determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio
• parte variabile - rapportata alle quantità di rifiuti conferiti. 

Più specificamente, per le utenze domestiche:

• la parte fissa è determinata in base alla superficie e alla composizione del nucleo familiare
• la parte variabile è rapportata alla quantità di rifiuti indifferenziati e differenziati specificata per kg, prodotta da ciascuna utenza (tuttavia, nel caso di impossibilità di misurazione dei rifiuti per singola utenza, è previsto che essa venga determinata applicando uno specifico coefficiente di adattamento). 

I chiarimenti del Dipartimento
Nella circolare 1/DF viene innanzitutto sottolineato che, in analogia con i principi stabiliti per la Tares (tributo comunale sui rifiuti e sui servizi), per il calcolo della tariffa della Tari la nozione di utenza domestica “deve intendersi comprensiva sia delle superfici adibite a civile abitazione sia delle relative pertinenze”.
Ciò posto, la circolare evidenzia che:

• la quota fissa di ciascuna utenza domestica deve essere calcolata moltiplicando la superficie dell’alloggio sommata a quella delle relative pertinenze per la tariffa unitaria corrispondente al numero degli occupanti dell’utenza stessa
• la quota variabile è costituita da un valore assoluto, vale a dire da un importo rapportato al numero degli occupanti che non va moltiplicato per i metri quadrati dell’utenza e va sommato come tale alla parte fissa. 

Pertanto, con riguardo alle pertinenze dell’abitazione, la quota variabile deve essere computata una sola volta in relazione alla superficie totale dell’utenza domestica.

Un metodo di calcolo che prevede di sommare tante volte la quota variabile quante sono le pertinenze non ha alcun fondamento normativo e determina un aumento ingiustificato dell’importo della Tari.

Il rimborso
Definito il metodo corretto per il calcolo, la circolare precisa che i contribuenti che riscontrano conteggi errati da parte dei comuni (o dei gestori del servizio rifiuti) possono chiedere il rimborso degli importi indebitamente pagati. Il rimborso, peraltro, è ammissibile solo per gli anni a partire dal 2014 (anno in cui la Tari fu istituita); di conseguenza, non è ammesso per la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (Tarsu).

Inoltre, chiarisce la circolare, non si può presentare istanza di rimborso se i comuni, che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico, hanno introdotto, in luogo della Tari, una tariffa avente natura corrispettiva.

L’istanza di rimborso deve essere presentata entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento e deve contenere:

• tutti i dati necessari a identificare il contribuente
• l’importo versato
• l’importo di cui si chiede il rimborso
• i dati identificativi della pertinenza che è stata computata erroneamente nel calcolo.

Registrazione e trascrizione del preliminare

Il contratto preliminare deve obbligatoriamente essere registrato entro 20 giorni dalla sua conclusione presso l’Agenzia delle Entrate.

Si paga l’imposta di registro in misura fissa di euro 200 e l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe).

Se viene pagata una somma a titolo di caparra confirmatoria, si versa lo 0,50% e, su eventuali acconti previsti, il 3%.

In questi due casi, l’imposta pagata sarà poi detratta da quella prevista per il contratto definitivo in sede di rogito notarile.

La trascrizione del contratto preliminare è obbligatoriamente prevista solo per i contratti preliminari redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

A tale adempimento provvede il Notaio incaricato della stipula.

In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone, non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Perché si verifichi tale effetto “prenotativo” è necessario che il contratto definitivo sia trascritto entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del atto definitivo e, comunque, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

#TecnocasaInforma #InformaticonTecnocasa 

Nelle grandi città il mattone rende il 4,9%

L’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane ci dice che il rendimento annuo lordo nelle grandi città si è attestato intorno al 4,9%, in lieve crescita.

L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2008 al I semestre 2017.

L’analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia “medio usato” (immobili con caratteristiche e finiture non di particolare pregio ma neppure economiche e con più di 10 anni di età).

L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale.
Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,9%) e Palermo (5,5%).

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Nota: il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione è il rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.

Banca d'Italia : salgono i potenziali acquirenti, diminuiscono i margini di sconto sul prezzo richiesto dal proprietario

Secondo i risultati dell'indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 25 settembre al 25 ottobre 2017 presso 1.463 agenzie immobiliari, nel terzo trimestre del 2017 è diminuita la quota di operatori che segnala pressioni al ribasso sulle quotazioni immobiliari.

Nel confronto con la precedente rilevazione gli indicatori segnalano un rafforzamento della domanda: il numero di potenziali acquirenti è aumentato, i margini di sconto sul prezzo inizialmente richiesto dal venditore e i tempi di vendita hanno registrato un calo.

I mutui ipotecari hanno continuato a finanziare una quota assai ampia delle compravendite, intorno all'80 per cento. Anche il rapporto fra prestito e valore dell'immobile è rimasto su valori ciclicamente elevati, superiori al 70 per cento.

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato immobiliare sono divenute significativamente più favorevoli, sia rispetto alla rilevazione precedente sia nel confronto con il terzo trimestre del 2016.

Fonte : Banca d'Italia


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