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Riparte il mercato delle locazioni

Canoni in rialzo.

Migliora la qualità dell’offerta abitativa.

Componente “lavoro” e contratto “transitorio” in aumento.

Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città  sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+9,0%, +9,6% e +7,4%) e Milano (+5,9%, +5,8% e +5,4%). Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Infatti i potenziali locatari sono sempre più esigenti nella ricerca dell’immobile e si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ovvero ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Cresce l’interesse per gli immobili arredati o parzialmente arredati. La presenza del riscaldamento autonomo è apprezzata perché consente una riduzione dei costi condominiali. I proprietari stanno recependo questa esigenza e la qualità dell’offerta abitativa in locazione è in miglioramento.

Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativae in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Anche in questo anno tra coloro che hanno alimentato la domanda di immobili in affitto si registrano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani, i monoreddito; a questi si aggiungono poi gli studenti e i lavoratori fuori sede. Il ribasso dei prezzi immobiliari e i mutui più vantaggiosi stanno spingendo coloro che hanno la possibilità verso l’acquisto della casa. Una conseguenza di quanto detto sopra è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017.  Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%   trovando consensi tra proprietari ed inquilini.

L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 42,9% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 41,9% è rappresentato da single.

Le tipologie più affittate sono i bilocali (40,1%), a seguire il trilocale (35%).

Canoni medi mensili

Città	Monolocale	Bilocale	Trilocale
Bari	290	400	500
Bologna	440	530	640
Firenze	500	630	720
Genova	240	330	400
Milano	570	770	990
Napoli	360	520	670
Palermo	280	370	470
Roma	560	730	900
Torino	260	370	470
Verona	350	460	530

Variazione percentuale dei canoni di locazione nel 2017

Città	Monolocali	Bilocale	Trilocale
Bari	1,4	4,0	3,3
Bologna	9,0	9,6	7,4
Firenze	5,8	3,5	3,9
Genova	-5,3	0,7	0,0
Milano	5,9	5,8	5,4
Napoli	8,4	3,7	2,3
Palermo	5,6	0,2	0,8
Roma	0,4	0,5	1,1
Torino	1,4	0,3	0,6
Verona	3,6	1,8	1,8

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Primo Torneo di Bocce “Memorial Armando Viale” organizzato dal Centro anziani Aurelio Marcolini

Immobiliare, Banca d’Italia: migliora la domanda ma prezzi ancora inchiodati

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Secondo i risultati dell’indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia condotta dal 2 al 31 gennaio 2018 presso 1.530 agenzie immobiliari, nel quarto trimestre del 2017 la quota di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili è tornata ad aumentare. Nel confronto con la precedente rilevazione, tuttavia, si sono rafforzati i segnali di miglioramento della domanda: il numero di agenzie che hanno intermediato almeno un immobile è aumentato e le giacenze degli incarichi a vendere sono diminuite.

I finanziamenti tramite mutui ipotecari hanno continuato a coprire una quota assai ampia delle compravendite, intorno all’80 per cento. Anche il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto su valori elevati, superiori al 70 per cento. La quota di agenti immobiliari che ascrivono alle difficoltà di ottenere un mutuo la causa della cessazione degli incarichi a vendere è scesa sul livello minimo dall’avvio del sondaggio nel 2009.

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili sono rimaste favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine.

Flussi migratori nelle grandi città

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete nelle grandi città italiane nel primo semestre del 2017 per comprendere meglio quali siano stati gli spostamenti sul territorio da parte degli acquirenti. Per ogni grande città infatti si è calcolata la percentuale di acquirenti già residenti in città, la percentuale di persone che hanno comprato in città arrivando dall’hinterland e la percentuale di acquirenti in arrivo da altre province italiane. 

L’analisi ha messo in evidenza che Firenze, Verona e Milano sono le città italiane con le percentuali più alte di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province. In particolare a Firenze si registra il 75,4% di compravendite da parte di residenti, il 12,3% di acquisti da parte di persone in arrivo dalle diverse province italiane e il 12,3% di persone in arrivo dall’hinterland. A Verona si segnala che il 73,7% degli acquisti è stato concluso da residenti, l’11,8% da parte di persone residenti in altre province ed il 14,5% delle compravendite ha riguardato acquirenti in arrivo dall’hinterland della città. Anche Milano evidenzia alte percentuali di compratori in arrivo da fuori città: l’82,7% delle compravendite riguarda persone già residenti nel capoluogo, il 10,2% degli acquisti è stato concluso da acquirenti in arrivo da altre province e il 7,1% da persone in arrivo dall’hinterland. Seguono Bari, Bologna e Roma che segnalano percentuali molto simili tra loro per quanto riguarda le compravendite da parte di acquirenti in arrivo da altre province, e cioè rispettivamente 9,6%, 9,3% e 8,6%.

Palermo, Genova, Napoli e Torino sono invece le città che segnalano la percentuale più bassa di acquisti da parte di persone in arrivo da altre province e cioè rispettivamente il 3,5%, il 4,7%, il 5,6% ed il 6,4% sul totale delle compravendite.

Rispetto allo scorso semestre, la seconda parte del 2016, le città con le percentuali più alte di acquirenti in arrivo da altre province si confermano Firenze, Milano e Verona. Anche i fanalini di coda sono rimasti sostanzialmente invariati con Napoli, Palermo e Genova che, nel semestre scorso, avevano segnalato le percentuali più basse.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Le imposte sui canoni di locazione non riscossi.

In base a quanto previsto dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, in linea generale i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione (articolo 26).
Pertanto, anche per il reddito da locazione non è richiesta, ai fini della imponibilità del canone, la materiale riscossione.
Per le sole locazioni abitative è previsto che i canoni non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito dal momento della convalida di sfratto per morosità del conduttore. Inoltre, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.
Questa regola vale solo per la locazione di immobili a uso abitativo, per le locazioni di immobili non abitativi (come un negozio) il canone anche se non percepito, deve essere comunque dichiarato fino a quando non avverrà la risoluzione del contratto; le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

Periodici Gruppo Tecnocasa. Responsabilità e sostenibilità

La tematica della sostenibilità, – afferma Alessandro Caglieris, Amministratore di Tecnomedia Srl – oggi attualissima, è da sempre alla base della cultura del Gruppo Tecnocasa ed è un paradigma sul quale vengono basate l’evoluzione e lo sviluppo di tutto il nostro sistema. La responsabilità della nostra azienda è dunque imprescindibile dalla responsabilità del fare e dell’agire e anche nell’ambito ambientale vi è una grande attenzione posta in questa ottica. Pensiamo ad esempio ai Periodici cartacei che ospitano le proposte immobiliari del comparto residenziale Tecnocasa : sono 130 le edizioni mensili e ogni mese vengono stampate 8.500.000 copie per una tiratura annuale di oltre 100 milioni di copie. Il Gruppo Tecnocasa acquista la carta per la stampa dei nostri periodici presso una cartiera che si impegna nella tutela e salvaguardia delle foreste primarie. La carta che viene utilizzata proviene da foreste della Finlandia, dove la cartiera ha in corso vari progetti finalizzati a migliorare la biodiversità nelle foreste di sua proprietà e basati sul taglio selettivo, per permettere il consolidamento di un habitat di crescita accogliente per le piante.

Rivista

Fonte: Gruppo Tecnocasa

Giornata della memoria, le iniziative del V municipio

Il progetto fa parte di MEMORIA genera FUTURO, programma di appuntamenti coordinato da Roma Capitale in occasione del Giorno della Memoria 2018.
Casa della Cultura di Villa De Sanctis
#giornatadellamemoria

Ancora un anno di “bonus mobili”

La legge di bilancio ha prorogato l’agevolazione per gli acquisti che si effettueranno entro il 31 dicembre 2018. Nella pubblicazione le indicazioni utili per richiedere il beneficio

È online, nella nuova pagina del sito delle Entrate che ospita “l’Agenzia informa”, l’aggiornamento della guida “Bonus mobili ed elettrodomestici”. Per gli acquisti che si effettueranno nel 2018 l’agevolazione potrà essere richiesta solo da chi ha realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1° gennaio 2017. Sullo stesso tema l’Agenzia ha inoltre pubblicato un’infografica consultabile nella sezione “Depliant e Infografica” del sito.

Il bonus, prorogato a tutto l’anno in corso dalla recente legge di bilancio (legge n. 205/2017), è riconosciuto per gli acquisti di mobili e di grandi elettrodomestici destinati ad arredare un immobile ristrutturato. Consiste in una detrazione Irpef del 50%, da calcolare su un tetto massimo di spesa di 10mila euro per unità immobiliare e da ripartire in dieci quote annuali di pari importo. La legge non ha introdotto novità sui beni agevolabili, sulle tipologie di interventi che danno diritto all’agevolazione, sulle modalità di pagamento e sulla documentazione da conservare.

Gli acquisti agevolati
Passando in rassegna le tipologie di mobili e di elettrodomestici agevolabili, l’opuscolo evidenzia, anzitutto, che tali beni devono essere nuovi e destinati ad arredare l’immobile che si ristruttura.
Tra i mobili, rientrano nell’agevolazione: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze. Ma anche i materassi e gli apparecchi di illuminazione, poiché costituiscono un “necessario completamento dell’arredo” dell’immobile ristrutturato.
Non sono ammessi, invece, porte, pavimentazioni, tende e tendaggi, altri complementi di arredo. Per quanto riguarda i grandi elettrodomestici, il beneficio spetta per quelli con etichetta energetica di classe A+ o superiore (per i forni A o superiore). L’acquisto di grandi elettrodomestici sprovvisti di etichetta energetica sono agevolabili a condizione che per essi non ne sia stato ancora previsto l’obbligo. Per l’individuazione dei “grandi elettrodomestici”, nella circolare n. 7/E del 4 aprile 2017 l’Agenzia ha suggerito di far riferimento all’Allegato II del decreto legislativo n. 49 del 14 marzo 2014.
Nell’importo delle spese detraibili possono essere incluse anche quelle di trasporto e di montaggio dei beni acquistati.

Le principali condizioni
La guida mette subito in chiaro che per ottenere il bonus occorre aver realizzato un intervento di recupero del patrimonio edilizio e usufruire della relativa detrazione, sia su una singola unità immobiliare sia su parti comuni di edifici residenziali. Ma non tutti gli interventi consentono l’accesso al beneficio. Per questo l’opuscolo si preoccupa di elencare tutte le opere per le quali viene riconosciuto. Per esempio, non può essere richiesto quando si realizzano posti auto o box di pertinenza dell’abitazione o quando sono stati effettuati interventi diretti all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.
È fondamentale, comunque, che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione sia anteriore a quella in cui si comprano i beni. Non è importante, invece, che le spese di ristrutturazione siano state sostenute prima di quelle per l’arredo dell’immobile.

Come pagare gli acquisti
Bonifico bancario o postale, carta di credito o carta di debito: queste le uniche modalità richieste dalla norma per fruire dell’agevolazione. Non sono ammessi contanti, assegni bancari o altri mezzi di pagamento. Per quanto riguarda i bonifici, basta utilizzare un semplice bonifico bancario o postale. Con la circolare n. 7/2016 l’Agenzia delle entrate ha infatti precisato che non è obbligatorio l’uso del bonifico soggetto a ritenuta appositamente predisposto dalle banche e da Poste Spa per le spese di ristrutturazione edilizia. Stesse modalità sono richieste per il pagamento delle spese di trasporto e di montaggio dei beni.

I documenti
Vanno conservati, anzitutto, le fatture, con la specifica della natura, della qualità e della quantità dei beni e dei servizi acquistati, e le ricevute di pagamento. È equivalente alla fattura lo scontrino che riporta il codice fiscale dell’acquirente, oltre alle stesse indicazioni sui beni comprati. Se lo scontrino non riporta i dati identificativi del compratore, si può ugualmente fruire del bonus a condizione che vi sia riconducibilità al contribuente titolare, per esempio, del bancomat in base alla corrispondenza con i dati della transazione (negoziante, importo, giorno di acquisto, ora).
Il pagamento può essere documentato con la ricevuta del bonifico o, quando si paga con carta, attraverso la ricevuta di avvenuta transazione e documentazione di addebito sul conto corrente.

Inoltre, è bene mettere da parte, per essere eventualmente esibiti in sede controllo, i documenti dai quali si evince la classe energetica dell’elettrodomestico acquistato, se previsto l’obbligo dell’etichetta o, in caso contrario, una dichiarazione che attesti che per il prodotto acquistato non è ancora previsto tale obbligo.
Infine, per dimostrare la data di avvio dei lavori di recupero del patrimonio edilizio, devono essere conservati eventuali abilitazioni amministrative o comunicazioni richieste dalla legislazione edilizia, a seconda del tipo di lavoro da realizzare, oppure la comunicazione preventiva all’Azienda sanitaria locale, indicante la data di inizio dei lavori, quando è obbligatorio presentarla. Per gli interventi edilizi per i quali non sono previste comunicazioni o titoli abilitativi, è sufficiente attestare la data di inizio lavori con una semplice dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Le famiglie italiane comprano il trilocale

Un’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa sul territorio nazionale nel primo semestre del 2017 ha rilevato che il 71,3% degli scambi sono stati effettuati da coppie e coppie con figli. Il dato risulta lievemente più basso rispetto al secondo semestre del 2016 quando si attestava al 72,4%.
Nella prima parte del 2017 il trilocale è stata la tipologia più acquistata da coppie e coppie con figli con il 35,5% delle preferenze, a seguire il 4 locali con il 20,4% e ville, villette e case che nel complesso raggiungono il 20,0% delle compravendite. In questo caso non si segnalano particolari variazioni di trend rispetto al secondo semestre del 2016.

Prevale l’acquisto dell’abitazione principale (75,0%), seguito dalla casa ad uso investimento (18,5%) e poi dalla casa vacanza (6,5%). Rispetto al secondo semestre del 2016 si registra una lieve diminuzione delle percentuali di acquisti per investimento e di case vacanza che si attestavano rispettivamente al 19,5% e al 7,8%.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Previsioni immobiliari 2018

Che il mercato immobiliare sia ormai fuori dalla crisi è un dato di fatto. Resta da capire “come” ne sta uscendo e che dinamiche aspettarsi per l’anno appena iniziato. Le prospettive sono rosee ma la prudenza non è mai troppa. Dal lato volumi di transazioni, il 2017 chiude con un segno positivo anche se gli scambi stanno rallentando: infatti, a fine anno, saremo lontani dalle percentuali di chiusura del 2016. A nostro avviso il 2017 chiuderà intorno alle 550 mila compravendite a dimostrazione di un assestamento del mercato. Le grandi città che già l’anno scorso avevano dato segnali di ripresa stanno continuando su questa scia. Sul versante dei prezzi ci si aspetta una stabilità a fine 2017 con valori in aumento in alcune metropoli; se il mercato si è rimesso in moto è anche grazie al fatto che i valori sono diminuiti notevolmente dall’inizio della crisi immobiliare rendendo le case più appetibili.
Altro segnale positivo che si è riscontrato nel 2017 è la diminuzione delle tempistiche di vendita: se l’immobile è collocato al giusto prezzo di mercato si vende più velocemente. I tempi di vendita attualmente nelle grandi città sono di 141 giorni, nei capoluoghi di provincia di 167 giorni e nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 162 giorni.
La domanda è in crescita, sia sul segmento della prima casa, sia sul segmento degli investitori, quest’ultimo in netta ripresa, e la tipologia più richiesta è il trilocale, seguito dal quattro locali. Aumenta la concentrazione della richiesta su trilocali, bilocali e monolocali così come la disponibilità di spesa nelle fasce più basse. Questo ci fa pensare che, per i prossimi mesi, ci potrebbe essere in alcune grandi città ancora una limatura verso il basso dei valori.
L’offerta c’è ma non sempre si dimostra all’altezza delle richieste e per queste tipologie c’è da attendersi ancora un lieve ribasso dei prezzi, soprattutto se prese in considerazione dagli investitori ancora a caccia di buone possibilità sul mercato.
Il mercato delle locazioni nel 2017 ha registrato una ripresa dei canoni, la domanda è sostenuta e su tutte le tipologie si conferma il segnale positivo già intravisto nei tre semestri precedenti ed attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Continua l’ascesa del contratto a canone concordato che conferma così il suo appeal tra proprietari ed inquilini.

Cosa accadrà nel 2018?
Il trend dovrebbe restare nella scia di quanto avvenuto nel corso del 2017. Le compravendite dovrebbero aumentare di poco, mentre i segnali positivi davanti ai prezzi coinvolgeranno più realtà e non solo le grandi città dal momento che la vivacità che ha interessato questa metropoli si estenderà anche ai capoluoghi di provincia e all’hinterland delle grandi città dove la ripresa si sta facendo più concreta.
Le nuove costruzioni iniziano a ripartire perché si nota interesse per gli edifici che rispettino i criteri di efficienza energetica e quelli antisismici. La possibilità di risparmio nel tempo che queste tipologie di immobili offrono iniziano ad essere percepite.
Anche il mercato della casa vacanza dovrebbe risvegliarsi, almeno dal lato della domanda e degli scambi.
C’è però una possibile ipotesi che il mercato possa rallentare a causa di proprietari che iniziano a immettere sul mercato immobili a prezzi troppo distanti dal reale valore di mercato (cosa che sta già accadendo) e che, dall’altro lato, ci siano acquirenti, soprattutto alla ricerca della prima casa, meno propensi a pagare l’immobile alle cifre richieste, soprattutto se la qualità abitativa non è elevata ed occorre intervenire con importanti lavori di ristrutturazione. Ma è anche vero che in alcune realtà immobiliari ci sono compratori che avendo buona capacità di spesa, presi dall’euforia del momento e dalla scarsa conoscenza del mercato, acquistano gli immobili anche ai valori del periodo pre-crisi.
Sul mercato delle locazioni ci aspetta una sostanziale tenuta dei canoni di locazione con lievi aumenti nelle metropoli dove la domanda è particolarmente sostenuta.

Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dallo studio dell’andamento del settore del credito: le erogazioni dei mutui casa sono in aumento anche se, negli ultimi mesi del 2017, la spinta alla crescita sembra aver esaurito la sua forza. Il mercato si sta stabilizzando, le banche manterranno il loro atteggiamento prudenziale e i tassi saranno ancora favorevoli.

Con queste premesse per il 2018 ci aspettiamo comunque un lieve aumento dei valori immobiliari (tra 0% e +2%) e delle compravendite (da +2% a +4%) ammesso che l’oculatezza che la crisi dovrebbe, in teoria, averci insegnato non lasci spazio ad acquisti a prezzi “oltre il reale valore di mercato”.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Quanti anni servono per acquistare casa?

L’acquisto della casa è una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere.
A livello nazionale l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha calcolato che sono necessarie 6,2 annualità di stipendio per comprare casa, sostanzialmente tante quante ne servivano nel 2016.
La Capitale è la città dove occorrono più annualità (10) seguita da Milano con 9,3 annualità e Firenze con 8,5.
La città dove servono meno annualità di stipendio è Palermo (3,9). In leggero aumento le annualità occorrenti a Bologna e Milano.
Effettuando un confronto a distanza di dieci anni, si evince che a livello nazionale la differenza è stata più consistente: infatti si è passati dalle 10,2 annualità nel 2007 alle 6,2 nel primo semestre del 2017. In questo lasso temporale Roma (-4,8 annualità), Milano e Napoli (-4,7 annualità) hanno avuto le variazioni più rilevanti.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

NOTA METODOLOGICA
L’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa si basa sui dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate Tecnocasa delle grandi città e riferiti al primo semestre 2017, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente (al netto dei dirigenti) a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali,ricavate dalla banca dati ISTAT. Si è inoltre ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto di un’abitazione di 85 mq. In questa analisi il valore finale della retribuzione è stato ottenuto da una stima.

Perchè vendere casa con noi ?

Tari: ecco come va calcolata la parte variabile della tariffa

Arrivano i chiarimenti sull’applicazione della tassa sui rifiuti (Tari) relativa alle utenze domestiche. Con la circolare n. 1/DF del 20 novembre 2017, il dipartimento delle Finanze del Mef fornisce, in particolare, chiarimenti sul calcolo della parte variabile della stessa.

La questione, sollevata in sede di interrogazione parlamentare, attiene al dubbio circa il se la quota variabile della Tari debba essere calcolata una sola volta anche nel caso in cui la superficie di riferimento dell’utenza domestica comprenda quella delle pertinenze dell’abitazione.
Il dubbio è sorto poiché è risultato che le amministrazioni locali in alcune circostanze hanno calcolato l’importo della tassa considerando la quota variabile in relazione sia all’abitazione sia alle pertinenze. Attraverso questa modalità di calcolo la somma dovuta risulta molto più elevata rispetto a quella che emergerebbe computando la quota variabile una volta sola rispetto alla superficie totale.

Determinazione della tariffa: la normativa di riferimento
La tariffa della Tari è articolata nelle fasce di utenza domestica e non domestica e i criteri per la sua determinazione sono dettati dall’apposito regolamento adottato con il Dpr 158/1999, in base al quale essa è composta da:

• parte fissa - determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio
• parte variabile - rapportata alle quantità di rifiuti conferiti. 

Più specificamente, per le utenze domestiche:

• la parte fissa è determinata in base alla superficie e alla composizione del nucleo familiare
• la parte variabile è rapportata alla quantità di rifiuti indifferenziati e differenziati specificata per kg, prodotta da ciascuna utenza (tuttavia, nel caso di impossibilità di misurazione dei rifiuti per singola utenza, è previsto che essa venga determinata applicando uno specifico coefficiente di adattamento). 

I chiarimenti del Dipartimento
Nella circolare 1/DF viene innanzitutto sottolineato che, in analogia con i principi stabiliti per la Tares (tributo comunale sui rifiuti e sui servizi), per il calcolo della tariffa della Tari la nozione di utenza domestica “deve intendersi comprensiva sia delle superfici adibite a civile abitazione sia delle relative pertinenze”.
Ciò posto, la circolare evidenzia che:

• la quota fissa di ciascuna utenza domestica deve essere calcolata moltiplicando la superficie dell’alloggio sommata a quella delle relative pertinenze per la tariffa unitaria corrispondente al numero degli occupanti dell’utenza stessa
• la quota variabile è costituita da un valore assoluto, vale a dire da un importo rapportato al numero degli occupanti che non va moltiplicato per i metri quadrati dell’utenza e va sommato come tale alla parte fissa. 

Pertanto, con riguardo alle pertinenze dell’abitazione, la quota variabile deve essere computata una sola volta in relazione alla superficie totale dell’utenza domestica.

Un metodo di calcolo che prevede di sommare tante volte la quota variabile quante sono le pertinenze non ha alcun fondamento normativo e determina un aumento ingiustificato dell’importo della Tari.

Il rimborso
Definito il metodo corretto per il calcolo, la circolare precisa che i contribuenti che riscontrano conteggi errati da parte dei comuni (o dei gestori del servizio rifiuti) possono chiedere il rimborso degli importi indebitamente pagati. Il rimborso, peraltro, è ammissibile solo per gli anni a partire dal 2014 (anno in cui la Tari fu istituita); di conseguenza, non è ammesso per la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (Tarsu).

Inoltre, chiarisce la circolare, non si può presentare istanza di rimborso se i comuni, che hanno realizzato sistemi di misurazione puntuale della quantità di rifiuti conferiti al servizio pubblico, hanno introdotto, in luogo della Tari, una tariffa avente natura corrispettiva.

L’istanza di rimborso deve essere presentata entro il termine di cinque anni dal giorno del versamento e deve contenere:

• tutti i dati necessari a identificare il contribuente
• l’importo versato
• l’importo di cui si chiede il rimborso
• i dati identificativi della pertinenza che è stata computata erroneamente nel calcolo.

Registrazione e trascrizione del preliminare

Il contratto preliminare deve obbligatoriamente essere registrato entro 20 giorni dalla sua conclusione presso l’Agenzia delle Entrate.

Si paga l’imposta di registro in misura fissa di euro 200 e l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe).

Se viene pagata una somma a titolo di caparra confirmatoria, si versa lo 0,50% e, su eventuali acconti previsti, il 3%.

In questi due casi, l’imposta pagata sarà poi detratta da quella prevista per il contratto definitivo in sede di rogito notarile.

La trascrizione del contratto preliminare è obbligatoriamente prevista solo per i contratti preliminari redatti per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

A tale adempimento provvede il Notaio incaricato della stipula.

In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone, non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Perché si verifichi tale effetto “prenotativo” è necessario che il contratto definitivo sia trascritto entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del atto definitivo e, comunque, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

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